三四线楼市虚火上身?

房价涨过头就悲剧了。三四线城市今年大热，但透支的需求能否支撑 “火热”的行情？

导读

今年，三四线城市楼市终于咸鱼翻身。一些多年库存严重过剩的城市房价开始暴涨，过去10多年卖不掉的房子一夜之间卖光，地王也出现了，开发商也从一线城市向这些以往闻之色变的城市转移……多年难遇的房价暴涨，焦虑的资金像雨滴一样扑向干渴的土地。甚至有些北漂互相调侃，“国庆回老家，看看房价又涨了多少？

从去年9月到今年10月初，一系列限购、限价、限贷、限卖等措施，15个热点城市终于出现了首次全面停涨。与此同时，部分三四线城市的房价上涨，交易活跃。这是楼市的“逆袭”，还是房地产市场的虚火？未来将往何方？

房价暴涨的根源

从去年四季度开始，三四线城市房价的涨幅已然穿透人们想像力的天花板。两年前的5000元/平方米只是如今的起步价，突破1万元/平方米已是家常便饭。更令人惊诧的是，竟然有部分三线城市房价力压省会，就连贫困县也加入了房价突然上涨的狂欢之中。

由国家统计局较新发布的“8月70个大中城市住宅销售价格变动情况”，三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，二手住宅价格环比上涨0.4%。安徽的六安、滁州、马鞍山等一些城市出现商品住宅成交量增加，均价提升的迹象。涨幅前十城市中，除南昌外，全部为三四线城市。

易居研究院的数据显示，截至8月底,一、二、三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2186万、24175万和13466万平方米,同比增幅分别为-21.0%、-10.2%和-10.6%。从库存走势来看,一线城市库存规模已降低到历史底部,基本接近2010年上半年的历史较低水平。热点三四线城市的市场交易总体活跃,去库存的动力较为强劲。

根据链家研究院的调研数据，廊坊、香河、固安等地房价突破万元大关已经较为常见，但远离都市圈的太仓、景德镇等这类城市的房价正在迈入“万元聚乐部”。以太仓为例，一线房企进驻之后，目前起始楼面价都超过4000元/平方米，若加之开发商争抢之下的土地溢价空间，明后年入市的项目可能要迈入“1.2万元时代”。

不仅大都市圈中的部分三四线城市，一些非热点的三四城市也开始上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“省会限购之后，投资者首先想到的是去省内排名第二的区域购房，这即是需求外溢的表现，也是一些三四线城市呈现出准二线或强三线的房价特点。”

那么，三四线城市集体暴涨根源是什么？业内人士普遍认为有四大原因。

其一，因城施策导致需求转移。在一二线城市严控购房和贷款需求后，大量的房地产资金自然会转向市场宽松的三四线城市。大量热钱涌向三四线城市的后果，房价自然会疯长。

其二，三四线楼市“量价齐升”背后，源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为则是主要原因。

链家研究院院长杨现领指出，“在房价上涨快的三、四线城市，国家开发银行和中国农业银行的棚改专项贷款均大幅增长，由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。”全国各地推行货币化安置的棚改模式，以棚改之名大肆拆除现有的住房，再以货币化补贴之名，让被拆迁者有了购房的资本。既少了原来的存量，又多了新的需求，短期制造抢房的热潮，进而推动房价上涨。

其三，城镇化带来的农村人口进城所带来的购买，支撑了三四线城市房价上涨。

2015年中央经济工作会议提出，到2020年常住人口城镇化率将达60%左右，将实现1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。巨大的潜在购房规模，一度是三四线城市去库存的较大希望。

对此，安徽、河南、河北、四川等22个城市出台促进农民进城购房的激励政策和支持措施。从2015年5月到12月，8个月期间，成都以外地区的新增购房者，50%为农民，眉山市的农村居民购房比例达80%。

这说明受农村进城购房需求积极释放、改善型购房需求释放等，所以交易量容易支撑三四线房价。

其四，“去库存”政策成三四线城市上涨的背后主要推手。

经济学家马光远认为，热点城市降温因为政策，以前库存过大的三四线为什么大涨，原因仍然是迄今没有放弃的“去库存”政策，这是三四线城市上涨的较大推手。

从2012年-2016年，三四线城市由于巨大的库存压力，房价一直停滞不前，地方政府希望通过涨价去库存。因为房价一直停滞不前，房价不涨或者微跌，成交量反而低，而购房者预期房价会继续跌，一旦开始上涨，购房者就会涌入。

所以，房价上涨了，库存也减少了。根据同策监测的数据，今年上半年全国三四线城市的去库存中，河南、浙江、广东四省几乎占一半。其中，江苏16个三四线城市商品住宅的平均存销比为6.79个月。镇江住宅产品去化周期逐步缩减为8.6个月，达到历史低。

价值洼地OR投资陷阱

欢乐过头就悲剧了。实际上，多数三四线城市供求并未真正逆转，且存在需求透支、成交量下跌的情况。

8月以来，全国有接近15个三四线城市发布了楼市约束性调控政策，这些城市均非一线周边的热点城市。国庆后多城市发布楼市调控新政，从调控趋势看，预计三四线城市可能出现一轮收紧调控，以避免这些城市出现价格继续过快上涨。业内的一个共识，限售政策未来预计将快速向三线、四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

与此同时，不少三四线城市看上去供需状况很良好，但实际上已经到了强弩之末，购房需求已经被透支殆尽。比如九江、滁州、马鞍山、安庆、北海、六安、淮安、盐城等城市，这些城市虽然上半年出现闪光点，但后继乏力也已经显露无疑。

从克而瑞监控数据看，今年前三季度成交火热的三四线城市开始呈现出后劲不足的状态，10月第三周环比跌多涨少，安庆、江门、三明等市跌幅均超60%。

根据中国指数研究院数据，截至10月27日，三四线城市成交量全线回落，同比跌幅近七成。

综合上述机构的数据，三四线城市成交全部回落，是大概率事件。

业内普遍认为，三四线楼市难以延续火热态势。

一是，“去库存”玩出了新的空置房，上涨的房价已经超出了普通大众的购买力。刚需购房者买不起，炒房客卖不出去，二手房有价无市。

二是，三四线城市人均收入水平难以承受高房价。以今年进入“万元俱乐部”的阜阳来说，人均月收入3000元-4000元，再高端点的岗位不过7000元-8000元，何以支撑如此高的价格呢？

三是，从城市细分来看，三大城市群中的三四线楼市销售明显好转，比如廊坊、保定、嘉兴、昆山、惠州、佛山等城市，这些城市由于被动承接了一线城市的外溢购房需求，已经不得不开始收紧楼市，以平衡供需。但在远离三大城市群的三四线城市，商品房销售并不乐观。

四是，很多在三四线赚了一票的房企开始撤退。一位百强房企老总指出，对三四线楼市采取的策略是快周转，加快推盘，迅速回笼资金，尽快收缩三四线的布局，加大二线的布局。

关于三四线楼市，在未来到底是价值洼地，还是投资陷阱?

可以从两个维度来看，一二线、三四线城市房价的分化。

虽然现在三四线城市的买房成本与一二线城市相比，并不算高，但是一个不容忽略的事实是，三四线城市居民的家庭住房拥有率远高于一二线城市，因此未来的购买力存在很大的不确定性。

根据国家统计局较新公布的数据显示，2016年全国人均住房建筑面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。城镇居民人均住房建筑面积的升高，预示着未来对于的房产的需求将会下降，尤其是在三四线城市，这种情况表现会更加明显。

除了人均住房面积外，未来一个城市人口的流动情况也将决定这个城市的房产是否适合投资。目前来看，大部分三四线城市的都属于人口流出的。这就意味着，一旦目前的购买力退却之后，未来就难以为继。

目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动。而从优质公共资源的分布，目前优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围三四城市的房价很可能会持续处于低位。

从中长期内看，市场发展与调整的广度和深度依然难以预测，但是三四线城市本轮销售上涨，并非由内在的发展力量(地铁、教育、商业、医院、产业等公共资源)作支撑，而仅仅因一二线城市限购得到的外溢需求刺激和去库存政策红利，那么这种利好福利不会长久。在购房者“买涨不买跌”的心理下，长远来看，三四线城市对于人口吸引力、本地居民购买力、产业等公共资源方面的短板问题依然突出，购房者对价格的变化更为敏感。

在严跃进看来，想要在三四线，尤其是不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市买房投资的一定要小心再小心。楼市投资不是炒短线，而且在政策的诸多限制下要背负太多的风险。

对此，新城控股集团高级副总裁欧阳捷指出，今年销售面积增速仍然保持在正增长，未来三四线的市场蛋糕不会更大。“销售面积下降，本质上是源于土地供应面积减少，三四线城市的土地供应已经掉头向下了，未来还会继续下降。如果一二线城市进入限制发展期，三四线城市不限自限，市场蛋糕会变小。三四线城市与其他城市不一样，随着都市圈的发展，三四线楼市会量平价稳。”