新机场、副中心核心利好曝光!固安和北三县大PK,较后赢家是?

近日，北京市规划国土委、通州区政府共同发布通知，《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）》草案已经编制完成，按照《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》，规划草案于6月21日至7月20日向社会公告，听取公众意见建议。根据草案内容，廊坊北三县地区与北京城市副中心要在多方面展开协同发展。

几乎与《草案》发布同时，21号，“首都之窗”网站报道了“蔡奇在调研北京新机场和临空经济区建设时强调，全力保障北京新机场如期通航，高水平规划建设临空经济区”一系列文章，再次明确了统筹规划北京新机场临空经济区及周边区域协调发展，形成“规划一张图”以及进行综合保税区自贸区政策研究。

环京两大核心圈层利好齐齐发布，再一次为环京楼市点燃了一把“暗火”。追究这两份规划，他们到底有何异同之处？两大核心价值圈层，到底哪个更为投资者所青睐呢？今天，我们就试图从这两份规划中找出一些线索。

“天际线”与“疏离感”

先来聊一点有意思的，副中心草案中提到了“天际线”，要在在城市副中心东侧，与廊坊北三县地区之间将共建平均宽度不小于3公里的生态绿带，并重点对潮白河和北运河沿岸地区进行精细化设计。这一点我觉得特别的有意思。

“天际线”在今年年初的时候特别流行，那段时间，北京大街小巷都在摘除广告牌，好多在北京的小伙伴都找不到回家的路了。在京的小伙伴不知道还记不记得那个事情？

副中心与北三县之间也要搞“天际线”，交界地区采用绿化带形式，这仿佛是在昭示大北京的身份，北三县仅是从属，是在抱北京的大腿，那块“飞地”我还看不上，要把她“隔离”开。政策层面，由于北三县与通州的“三统一”，规划层面，在城市面貌上，如果要进一步深化“统一规划”的话，后面北三县恐怕还要“限制楼宇高度”，这样一来，才能保障好北京的这条“天际线”。

谈到绿化，新机场方面的绿化力度更大，与副中心如出一辙，天然的也就将大兴与京南分隔开了，以后千万国内外友人在京、冀上空，一眼就能分清，哪儿是河北，哪儿又是北京。这也算是北三县与京南共有的“身份”吧，都被绿化带给隔离开了。

京南与北三，交通谁更占优？

说回正题。副中心的《草案》公布，较大的亮点是什么？这个问题见仁见智，我的观点是下面这句：控规草案提出“未来城市副中心与廊坊北三县地区的互联互通将优先选择公共交通和轨道交通，让更多廊坊北三县地区居民通过速度快、站距大的轨道交通出行，发挥京唐城际和平谷线等轨道交通的作用，减少对小汽车出行的依赖，缓解跨界通勤压力”。

这句话的内涵太多，也包括前几天“限制外地车辆进京”的热点，也有利好。“优先选择公共交通与轨道交通”，这句话是较关键的。未来北三县区域，通勤通州的班次必然会骤增，这对于当地的通勤需求来说，特别是利好。

众所周知，燕郊等北三区域有大量的北漂聚集，是个名副其实的“睡城”，这部分需求对于通勤效率的考量是非常重视的，作用于楼市，也会对需求侧产生利好，这对于吸引北京外溢需求进北三也是极大的便利。

通勤与交通，这也是京南新机场圈层的一大优势。我们此前曾聊过，新机场侧重经济职能，副中心侧重行政职能，新机场是“富”，副中心是“贵”，两者各有侧重。新机场方面，交通是其较显著的特色，京南区域承接的就是这个核心优势，再加之雄安新区，京、雄之间的交通联络都在惠及京南，在交通及通勤方面，京南新机场圈层是具有更大的优势的。

政策利好：“三统一”与“规划一张图”

政策层面，新机场临空经济区的建设提出了要与周边区域协调发展，形成“规划一张图”以及进行综合保税区自贸区政策研究等，在21号蔡奇的调研之行上又是再次被明确了的。政策层面的利好，京南新机场圈层也开始发力，但新机场的建设毕竟侧重在经济职能，政策层面的倾向并不如北三县。

与新机场“规划一张图”极其类似的，就是北三县与通州及副中心的“三统一”，包括统一规划、统一政策、统一管控，涉及的方面就比较广了，政策层面，北三县所受到的照顾要远大于京南新机场圈层。

京南新机场圈层在政策层面的利好虽然不及北三县，但她的客观进度要超过北三县。

根据上个月公布的《北京市发展和改革委员会机关行政北京市新机场临空经济区及周边区域规划衔接和实施机制研究公开招标公告》显示，统筹规划北京新机场临空经济区及周边区域协调发展，形成“规划一张图”以及进行综合保税区自贸区政策研究，将自贸区便利政策复制、推广延伸至北京新机场临空经济的研究周期是略早于北三县的“三统一”政策周期的。

临空经济区的“规划一张图”提出才多久，北三县的“三统一”提出都多少年了，这样的进度是非常可观的。但这也反过来说明，京南新机场圈层的“统一”比北三县副中心圈层的“统一”，难度上要小的多，也再次说明了京南政策性利好的程度不及北三。政策层面，北三的地位是颇具优势的。

两大核心圈层，谁更为大炒家所青睐？

交通利好层面，京南新机场圈层似乎优势更巨，政策性利好层面，北三的地位无以复加，两者伯仲之间。但还有一个现实因素要考虑，就是未来北三县没有增量的土地供应，而京南新机场圈层还有适量的土地供应。

供地层面，没有增量的北三县房价肯定看涨，但并不再是投资炒房的优选，适量增量的京南新机场圈层房价也看涨，但存量市场的价格受制于新盘房价。

两者各有千秋，但作为投资炒房，尤其是大炒家来说，京南新机场圈层似乎更适合投资，而一旦大炒家再次运作起来，京南新机场圈层房价的表现或是爆发式的。

图片来源：固安房价