不要再争了!环京13城的中心在这里……

在环京13城中，哪里才是较富投资价值的“圣地”，之前有一个“东南飞”结论，目前在业内几乎已经达成

了主流共识。但主流之外，也有非主流。如网上某位饱受争议的大咖，一直就在鼓吹京西南及京西北这些相对冷门的区域，甚至这位大咖还堂而皇之的发表了那个“怀来房价过5万”的观点，一时之间，主流业界颇多惊愕与不解。

另外还有一位女经济学家，在财经领域颇具话语权，她有一次也是“语不惊人死不休”，提出，“张家口要成为全国房价较高的城市”。追溯这些“逆天”的经济专家观点，其实也不难发现背后的“利益链接”，这位女经济学家之所以喊出“张家口要成为全国房价较高的城市”，恐怕也是言不由衷，喊出这个观点的时候她正在出席张家口某开发商的活动，“逆天”观点背后或有“金主”授意。

不仅这次，是这位女经济学人，组织炒房团“打飞的”去重庆炒房，但几个月过后，有报道出来，称，“炒房团全军覆没”，看来“专家”有时候也是“砖家”。还有上面那位鼓吹“怀来房价5万”的大咖也特别喜欢组织炒房团，在他主要推荐的京西南及京西北，就是集中的大量了跟随的死粉。

背后的“利益链条”或是一定的。近日水库也被爆出了“内幕”，水库那位当家的，恐怕也是被乐视网的崩盘给急疯了。

专家不可信，那么，在环京，究竟哪里才是较富价值的“投资圣地”呢？

“东南飞”，始于北京的蜕变

还是回归到“东南飞”的结论上。环京楼市之所以要“东南飞”，根源仍在于北京城市治理逻辑的转变，北京治理逻辑及河北的命运也发生了一些转变及转机。

北京开始“疏解非核心功能”，河北也被纳入了“一体化战略”，“一体化战略”为高级战略，按照设想，京津冀城市群将来或会成为全国的排名前列大城市群，在“一体化战略”之下，北京陆续做出了三大工程，分别为北京重心东移的“通州副中心”、世界较大机场的“北京新机场”以及千年大计比肩深圳、浦东的“雄安新区”，这就好比三个发动机，将“一体化”战略推到了实处。

这一点从三大工程的选址上也能看出端倪，副中心需要协同廊坊北三县，新机场经济区占了环京京南三分之二的地，雄安新区更是直接设在了原来的雄安三县。

从这个选址上其实也就看清了“东南飞”的理论基础，如果没有北京城市治理逻辑的根本转变，这个“东南飞”其实也是成不了立的。这个思路，我们就将聚光灯放在了环京东南的廊坊及一部分的保定上。

京南崛起，固安独秀！

在环京，我们此前也有“四个梯队”的理论，北三县仍处在“排名前列梯队”，其价值可以成为环京之标杆，过去及现在都还是环京名副其实的“龙头”。龙头的地位虽然短时期内无法撼动，但“中心”却在逐渐转移，尤其是在雄安新区设立之后，转移的进程在加快。京南“第二梯队”也在水涨船高。

首先，从利好上来看。京南叠加了三大工程的两大工程利好，北三县只有一个，且雄安因素的出现，一定程度上对北三县造成了利空，使得话语权的天平明显的在向京南转移。一个事实就是，雄安新区之后，北三县燕郊的“4万楼盘”已经有所回落，而与此同时，京南固安以及涿州的房价却在应声而涨，甚至一度，固安房管局的人满为患，生怕抢不到“房票”，其中，固安的标志性高点，即“某城西两万八楼盘”就是在那段时间。此消彼长，北三县在削弱，而京南在增长。

其次，从规划上来看。规划上的北三县与京南，关键还是“富”与“贵”的关系。根据规划，北三县“贵”，北京市政全面向东，京南临空经济区是“富”，背靠机场好发财。并且，前段时间，北京新的“三年计划”公布，北京南城的这块“腹地”已经经历了排名前列个三年，相信假以时日，北京南城也会成为京南的一块“前沿”。这个层面，同样也是此消彼长。

再次，从管控压力上来看。管控上，北三县虽然与京南同属廊坊市域，但管控压力上明显是不同的。北三县由于与副中心要“三统一”，“三统一”之中有“统一管控”，即北三县的管控是与北京划线的，而北京的调控压力又是全国的一个“风向标”，如果北京松动，那就意味着全国都要放开，这么一个敏感位置，北三县会有什么利好可言呢？相对来讲，这反倒成就了京南。

较后，从“存量”与“增量”上来看。同样是由于北三县的“三统一”，北三县未来没有增量供地了，土地不足，房价虽然肯定是要涨，但一定不如新兴市场涨得猛，新兴市场之所以涨得猛就是因为其发展不饱和，一旦饱和了，也会进入“存量阶段”，房价滞涨的情况就会发生。这个阶段，二手房市场及租赁市场是大势所趋，从而也会造就一些投资机会，但明显要小于新兴市场。

京南诸城中，固安可以算是“得天独厚”，她既叠加了新机场及雄安的两个核心利好，且位置、距离还较近，还有四通八达的交通网络，同时，本地产业新城模式还为城市附能，在京南诸城中可以称得上是“独领风骚”，之前还曾与燕郊并称为“环京双雄”。

固安，或者也是环京诸城中不多能够与燕郊相提并论的城市了。