北三县面临几个问题:首先是行政区划要不要调整

日前，北京正会同河北组织编制《通州区与廊坊北三县地区整合规划》，并加快推进《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》的消息让不少人为之一振。与通州地区整合规划对北三县有何利好？北京城市副中心建设的将如何带动北三县发展？对此，乐居采访了中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁，听他畅谈北三县未来。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家 李铁

通州与廊坊北三县的统一规划、统一政策、统一标准、统一管控，李铁认为需要关注以下几点：

排名前列，要控制人口。

第二，要控制产业，特别是在打造绿色北京的前提下，一些高污染、列入环保限制目录的企业进入北三县会受到制约。

第三，对房地产的行业发展，或将进行适当的约束和管控。

第四，未来交通、通讯、网络、电力等基础设施建设将围绕着北京城市副中心加快进展。

同时李铁认为，统一协调规划对北三县发展具有一定的约束性，但真正通过规划、通过北京产业向北三县疏解，目前没有明确的政策指向，关键还是看市场的选择。

产业：北三县与通州等地具有一定的竞争性

目前北京正处在疏解北京非首都功能，加快建设发展北京城市副中心过程中，怎么样把北京市主城区的一些功能，特别是附属于北京市的功能向通州进行转移，是当前工作的重点。李铁认为，在转移过程中，需要防止因过度炒作北三县而影响北京整个行政辖区内的功能疏解导致产业分布的变化。

李铁提出北三县未来发展面临的几个问题，首先就是行政区划要不要调整。我国行政区域之间的产业发展是竞争关系，北三县地处北京与天津之间，如果行政区划不调整，天津和北京利用自己的竞争优势，特别是在统一的规划前提下，继续会吸引优质资源和要素留在北京的行政辖区内，对北三县的支持力度不会太大。

此外，因河北公共服务水平较差，户口含金量较低，也导致北三县的空间资源价值较低，具备成本低廉的产业优势，或可吸引部分承受不了高成本的创新产业和传统服务业选择在此扎根，同时也会吸引部分外来人口聚集。

另外，北京对北三县可疏解的资源有多少也是要考虑的问题。如果北京离开了中央政府这种行政区的特殊的功能，如总部经济、大的金融产业、外企、教育事业、医疗事业以及优质资源，会从城市中心区向外疏解，除了雄安新区完成必要的疏解任务外，是否会离开北京市的行政辖区？还存在着一定的不确定性。目前看重点是雄安新区和北京城市副中心，没有多余的优质资源会向北三县转移，因此北三县可能获利的机会不是很多。目前，对于通州副中心，重点的工作是如何把主城区的一部分要素和功能转移过来，还处于要素积累阶段。向北三县转移的过程至少在目前还难以实现。

房地产：距离、基础设施格局直接影响房价

通州与北三县整合规划对房地产行业的影响，李铁坦言，为保证北京房地产市场平稳健康发展和北京城市副中心的建设，北三县房地产行业很大程度上会处于约束和管控的状态。

今年燕郊、北三县房价小幅回升，众多原因中有两点最为重要，一是距离，二是交通，三是供给规模。环顾北京周边，燕郊离北京最近，购房者可以通过较低的价格买到房子，通过市场化的作用自动形成了房地产的居住功能的疏解。其次，交通缩短距离。京唐、京滨两条铁路均规划通过香河、大厂，路过燕郊连接至副中心，大大缩短了通勤成本，这让北三县具备了和燕郊相似的优势，如果不多加约束，会形成房地产的迅速发展。而目前北京周边行政辖区外在2019年可以实现城际轨道交通连接的只有北三县。因为政策的限制，房地产供给规模不会放大，因此形成的供需差异会导致房价的回升。不过李铁也预言了北三县房价天花板，至多或只能接近北京远郊区价格，例如密云、平谷和延庆的价格。虽然距离比这三个区近，但是因为北三县不具备北京公共服务水平的标准和配套，价格不会继续攀升。

最后李铁表示，北三县乃至整个环京的发展，还需要看京津冀协调发展过程中，交通等基础设施未来的规划，怎么样来打破区域的行政界线，怎么来面对北京中低收入人口住房供给问题等等。形成新的空间发展格局，还有待时日。

来源：乐居买房