永清区域发展及价值梳理

一、永清区域的独特性

1. 产业是永清持续发展的动力

永清的定位不仅是简单接受北京外溢人口的居住需求功能，而是在承接北京非首都功能产业的转移和搬迁的基础上，进行产业链的合理布局、规划和培育，永清是具备能够依靠发展产业、经济而独立崛起的真正意义上的卫星城。燕郊、固安已发展成为解决在京就业人员的居住地，完全依靠北京的经济风向而发展，完全受北京政策影响，缺乏自身发展动力和自有发展特点。表现在房地产市场方面，房价大起大落，抗风险能力差，粘度较低。如燕郊房价从2017年年初的35000-40000元/㎡，到限购后房价迅速下降至20000元/㎡左右，下降幅度在环京市场是较大的，燕郊非正常的市场变化就在于区域的发展持续性需要产业支撑，没有产业带动，发展态势必然不稳定。

2. 人口是城市发展的活力和基础

一个城市发展的关键在于人口，包括人口数量和人口结构，数量及结构变化对地区的房地产需求和房价有很大的影响。永清发展吸引的人口是建立在产业的生根发芽基础上，不仅是居住人口，更多的会是常驻人口；除了人口数量的大幅增长，永清人口结构也发生巨大变化，高新产业和临空经济发展势必会带来高净值高质素人群，高新区及机场周边地区一般聚集着众多公司总部、区域总部和其他专业性社团机构，而这些机构有一个共同的特点，就是高精尖人员较多，他们往往对工作、居住地点周围的自然环境要求较高。人口规模决定住房需求总量，经济基础决定价格空间。

3. 配套建设与产业和人口发展相辅相成

地区产业发展，带来人口数量的增加，并加速引进高质素人才，因此产业是人口数量和质量双重提升的不竭动力。随着产业的不断提升，人才的不断涌入，势必会带动区域配套的兴建和完善，满足各方所需，这其中包括道路建设、公共交通设施配备、水电气能源基础建设、金融服务配套、基本生活和高端消费场所快速增加更迭、以及医疗和教育配套增加。

4. 人对于居住的需求增大（包括生活居住、商务居住）与土地建设指标不断缩小之间的矛盾

永清现有已落位产业众多，多数处于刚刚起步阶段，未来发展空间大，随着产业逐渐落地，至少承接百万人口，无疑是中等城市发展规模。人口增长与居住需求之间供需矛盾将逐渐加大，供小于求市场规律的结果就是价格的上涨，地价上涨必然造成房价上涨。目前永清区域尚处于环京的价格洼地，早投资，早收益。

5. 永清地价和房价发展变化

1.  永清房地产市场发展大节点主要起于2013年，自2013年以后地价、房价都呈现总体快速上升趋势，并且即使在市场环境下滑期间，地价也呈现不断上涨趋势；

2.  尤其在进入2015年永清区域产业大发展以后，依托京台高速的开通，高新、服装产业布局的扎根和发展，永清房价翻倍上涨（从15年7500元/㎡-16年17000元/㎡，上涨近130%）；