潘石屹又要套现离场?SOHO拟私有化,接盘方资产超5000亿

本文作者：知名地产分析师严跃进

3月10日，关于SOHO中国私有化的消息传开，尤其是黑石集团介入了收购和私有化的过程中。此类事件释放了很多信号，包括SOHO中国本身以及境外资本对中国楼市的态度。因此也可以理解为当前楼市略疲软下的颇值得关注的市场现象。

1、交易分析

从此次披露的情况看，SOHO中国2019年中期的地产价值为87.8亿美元，而其债务为47亿美元。类似数据进行简单计算，其差值恰是40.8亿，这和黑石此次收购的40亿美元的金额是比较类似的。类似数据也说明，此类交易在财务等方面相对比较清晰，这有助于此类交易的更好谈判和达成。而从时间上看，去年下半年SOHO中国就有抛售项目一说，当时更多的猜测聚焦在于两点，即提前变现或布局海外市场。从目前来看，变现的可能性更大，通过私有化也为SOHO中国创始人等带来了规模较大的现金流，在当前房地产市场的大环境下，类似现金流的充裕自然也是很关键的。

2、黑石行为分析

从黑石本身的投资角度看，其收购的行为代表了对全球房地产资产的组合策略。应该说，就目前美国等经济形势来看，各类房地产基金和资产管理公司相对会比较保守。所以客观上说，其和SOHO中国的谈判依然说明是看好中国房地产市场，尤其是写字楼市场的。更为关键的是，此类谈判或是在去年就开始了，但是当前依然明确谈判的进程，也说明类似收购的决心还是很坚定的。这或和写字楼市场的发展等有关。去年开始全国写字楼市场比较疲软，客观上也会压低部分写字楼的产品价格，这或也是黑石收购的一个重要逻辑。

3、SOHO中国分析

对于SOHO中国来说，过去抛售部分物业的做法比较多，但是都是单一资产的抛售。而现在以公司的名义进行抛售或私有化，也说明资产处置的决心。类似企业应该说这两年在共享办公等方面进行了创新和探索，但是节奏相对是比较慢的。一般来说，从写字楼企业的角度看，其对于经济周期会更加敏感，所以会积极进行转让。而股价本身的波动，也说明外部对于SOHO中国股票的看好，某种程度上说明其股价是低估的，通过此类私有化，本身也有助于一些中小股东获得收益。

随着商业地产竞争加剧，SOHO中国业绩开始出现下滑，2013年之后SOHO中国开始频繁出售项目，资产规模不断下降，或许市场传言并非空穴来风。

此前有消息爆出，2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹密集注册7家公司。除北京辰济企业管理有限公司，股东均为境外注册公司。不少人认为这是为了转移资产，对此SOHO中国没有做出回应。