环京楼市:正走在四季轮回春风的路上

作为北京市场的晴雨表，环京向来不太平。

2017年3月17日起，北京市率先出台较严房地产限购政策，随之环北京50公里范围内的排名前列圈层区域相继限购，从2017年下半年开始，环京楼市的成交量逐步下行。

2017年北京的调控政策多达数十条，从需求端到供给端，从短期到长期，进入2018年，在经历317连续9个月的下跌之后，北京二手房终于出现了企稳迹象，1月房价环比上涨0.3%，带看量大幅回升，客户议价空间扩大，业主预期趋于理性，市场开始在缓慢、正常的修复并走向稳定。

北京楼市的企稳也为整个环京的回温埋下伏笔，近期某开发商在固安推出的一个楼盘一个上午即全部去化完成。有业内人士表示目前环京地产到了新的波段底部，上升空间徒然扩大。环京楼市几经起伏但大势一直上扬，此刻正是逢低吸入的窗口期。同时《北京地产》认为，环京的严厉调控、房价回落，配合的是北京的整体城市和人口思路。控人是坚定的，可谓历史上较大决心。越是如此，越意味着这些区域具有长期支撑的价值。

环京还适合买房吗?

在价格回落的事实面前，许多观望者开始出手了。

“原来100平米总价125万的房子，现在全款85万就能拿下，整整省了40万，相当于比免了首付还多。”一下子拿出85万的首付对于首次置业的刘强来说依旧压力很大，但是作为资深北漂一族，刘强从来没有放松对环京的关注，已经开工的京雄城际，距离雄安较近的霸州正在成为明星城市，看着售楼处络绎不绝的人群，刘强紧紧抓住了这次以超低折扣在霸州上车的良机，坚实而笃定。

“我还是会优先买房子，房子相对于其他的投资渠道，还是算相对稳定的。”华夏幸福在京南重镇固安推出的一个楼盘全额付款可享受内部抄底价，一个上午即全部去化完成，门女士坦言如果资金允许和手握房票，在京长期发展能买北京的固然是比较好的，但没有房票的情况下还是优选环京。“作为京雄城际的河北排名前列站，固安不仅紧邻北京新机场，更是北京与雄安的关键性连接地。”显然，新机场的运营及固安高铁开建的利好是吸引门女士在固安置业的重要因素。

这种机会并非少数人能够察觉到，走访市场可以发现，不仅仅是霸州、固安从北京及周边赶来的购房者络绎不绝，京南区域的涿州、永清也开始掀起购房热潮，新房市场也往往会接受一年内或三年内购房款分期缴付的方式，甚至协助购房者在当地办理社保或者纳税。“有资格的话，能买就买能换就换，房价未来不可能暴涨，但也不会再降了”成为大部分购房者的心声。

环京未来的升值价值到底在哪里？

据北京“十三五”规划纲要，北京人口目标是常住人口控制在2300万人以内。北京正在大力疏解非首都功能，近郊区将是承载人口增长的主要区域。

通过京津冀协同发展，加快产业转移和人口分流，也成了缓解北京大城市病势在必行的目标，这种背景下，大量人口向环京价值迁移，已成趋势，且不可逆。

当前，环京价值区域主要分为三个圈层：排名前列，北京副中心圈层北三县，主要指的是燕郊、大厂香河；第二，北京第二机场圈层廊坊、固安和永清；第三，雄安新区圈层白沟、徐水、霸州和定兴。

区域价值是支撑房价的基本面，从工作、居住和通勤角度来看，以上三个圈层的区域是具备长期发展价值的，而时下环京价值区域的利好释放正在加速中，以廊坊、霸州、固安等为代表的京南区域则更为明显。

从去年年底开始，京津冀互通卡可在北京地面公交、轨道交通线路及京津冀区域内接入省级平台城市的指定线路刷卡乘车，一卡走遍京津冀成为现实；中国铁路设计集团首度披露了京雄城际铁路的走向和车站，黄村站、新机场站、固安东站、霸州北站、雄安站赫然入目；同时新机场北线高速北京段在去年底正式开工建设，全线开通后将实现与北京中心城区、天津、保定（涿州）、廊坊等城市以及雄安新区的快速连接，形成集航空、高铁、城际、地铁、公路等多种交通方式为一体的“环首都一小时”综合交通运输体系。

在工作机遇、教育医疗等软环境的吸引下，北京一直都拥有强劲的吸引力，但是在京津冀一体化、雄安新区、首都第二机场等高级战略规划下，奔赴环京的无论是刚需还是北漂以及本地居民都会成为这波热潮的直接受益者。

筑底势必反弹，抄底机会来了？

自京津冀协同发展战略规划出台，近些年，全国各大房企都在河北、天津等环京区域有所布局。而到了2017年，由于行业集中度进一步提升，以及北京严格持续的执行产业、人口疏解政策，同时受雄安新区设立利好，环京成为重要战场，对大开发商的吸引力与日俱增。

碧桂园、万科、恒大、融创等重资进入，另外，富力、旭辉、路劲、世茂、金科、金融街、新华联等上市房企，也都在加紧布局环京。

知名品牌开发商的进驻一方面会给环京带来丰富多元化的产品类型和优质创新的产品理念，提高环京楼市的开发水平，规范一直被诟病的市场秩序，同时从增加供应量的角度上，势必会给环京市场带来不小的压力。

目前来看，限购政策仍然没有任何松动迹象，2018年房企融资成本大幅上升，通过一系列促销活动实现销售业绩的增长，成为房企回流资金降低财务成本一种较直接有效的市场手段。

第三方机构克而瑞数据显示，中国恒大在2月出现明显的增长，主要得益于其在春节返乡置业期间推出了大力度打折促销活动，全国所有楼盘包括环京均享有基础优惠88折，有力促进了销售业绩的增长。

无独有偶，在环京地区市场布局较快速的两家地产开发商华夏幸福和荣盛地产近期也拿出了部分房源进行促销，同时购房者迅速反馈的购买力也透露出环京甚至北京市场的复苏信号。

但是这期间不乏有“环京崩盘论”唱衰环京楼市者，不少业内人士对此表示市场筑底之后势必会反弹，重新树立市场预期需要时间，眼下房价的回调只能算是一种“蛰伏”。

同时《北京地产》认为2018年是京津冀一体化规划落地年，从环京各区域细分来看，承接这方面利好较主要的是京南区域。一方面新机场周边配套的交通路网都距京南较近，另外京南区域恰处于京、雄之间，因此京南区域未来的价值空间不容忽视。而在超级调控时期，回流资金以求长远发展是开发商的主旋律，值得长期看好环京的购房者作进一步的关注。