北京疏散人口以后周边楼市该何去何从

近京区域是典型的移民城市，人流主要来自外地；

不管是北三县还是廊永固霸文，其购买的主力皆来自于外地，且未来的主要刚需接盘人流是在京上班族。

也就是说，不管从投资人流还是刚需接盘人流，这些地方楼市的主力皆为非当地人，因此三年社保式限购，直接将这些区域楼市的“需求血液”切断了，因此导致供需关系直接性逆转。

B，都市圈卫星城都是移民城市，这是世界城市发展的规律；

对于时下近京楼市的冷冻，外界一些人据此分析认为，这些城市楼市不正常，因为人流主要来自外地。

壹书生认为，这种观点是典型的只见树木，不见森林的说法，过于狭隘。

纵观全球都市圈的发展，主要包括三个阶段：

1，中心化阶段，即人流向都市圈中心城市的中心城区集聚，这是属于典型的旺吸式阶段；

2，远郊化阶段，处于中心城区人流已过剩，且面临交通、房价高企等压力背景下，人流开始远郊化，即人口开始向卫星城转移，都市圈逐渐成型。

根据纽约、伦敦等世界大城市的都市圈化规律，未来远郊化人口规律将占到都市圈近一半的人流。

在这个阶段，廊坊等卫星城因为通勤时间优势，开始吸引大量的北漂人口。

数据可以佐证：

2010-2016年间，廊坊的人口增长全国第三，资金增长全国排名前列，财政增长全国第二，GDP增长同样名列前茅。

在这个阶段，廊坊近京区域作为卫星城，购买主力来自非当地，这是城市发展规律所致，并不是不正常之事。

3，再中心化阶段。

值得注意的是，都市圈化在远郊化阶段后，会出现再中心阶段，这个阶段也是划定都市圈发展边界的阶段。

再说一遍，都市圈是有边界的，环京是有边界的。时下乱借都市圈名义而炒作环京概念之事，谨防上当。因为不是所有北京边上的城市，都叫环京。

因此说，近京区域的购买主力来自非当地，这是正常现象，也是符合世界城市发展规律之事。不过时下三年社保式楼市调控，却是打在了近京楼市的七寸之上，从而导致楼市迅速冷冻。

然而这种冷冻是不正常之举下的不正常现象，因为这不是市场自发运作的结果，而是强行政下的扭曲动作。

所以在这种扭曲动作之下，近京楼市几近零成交。在一个因为不让买而导致几近零成交的楼市，讨论房价还有意义吗？不信的话，把调控之手移开后，完全市场化下再来看下房价会怎么走？